De eerste gemiste huur is de goedkope: een Vlaamse tijdlijn

Een aangetekende ingebrekestelling op dag 15 kost een Vlaamse verhuurder 9,85 euro; wachten tot de derde gemiste maand kost drie maanden huur plus een dossier bij de vrederechter. De 9,85 euro is het bpost-tarief van 2026 voor een aangetekende zending in België, en drie maanden is de huurachterstal die de vrederechter in de praktijk zwaar laat wegen. Alles daartussen is een keuze over timing, en die timing heeft een prijs.

Welke brief de wet vraagt

Het Vlaams Woninghuurdecreet zegt dat een huurcontract ontbonden wordt als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, en dat een huurder die in fout is de huur blijft betalen zolang de wederverhuring duurt (art. 40). Hoe je daar geraakt, zegt het niet. Dat zit in het algemene contractenrecht: Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek laat een schuldeiser het contract ontbinden als de wanprestatie van de andere partij voldoende ernstig is (art. 5.90), en elke sanctie moet voorafgegaan worden door een ingebrekestelling (art. 5.83). Diezelfde ingebrekestelling zet de verwijlinteresten in gang tegen de wettelijke rentevoet, 4,50% per jaar in 2026, zonder dat je schade moet bewijzen (art. 5.240). Een wettelijke drempel in maanden bestaat niet. “Voldoende ernstig” is de enige toets, en Test-Aankoop legt de praktische lat op twee of drie maanden achterstal.

Daarom weegt de aangetekende brief zwaarder dan elke andere stap. Ze is verplicht vóór een ontbinding, ze dateert de schuld en ze legt het bedrag vast dat je later kunt bewijzen. bpost levert ze de volgende werkdag en sinds 2026 mag een aangetekende zending alleen documenten bevatten, dus de brief is het hele dossier: het huurcontract, de onbetaalde maanden, het totaal en een termijn.

De tijdlijn in dagen en euro’s

Als voorbeeld: 900 euro huur per maand, te betalen op de eerste.

Dag	Stap	Wat het jou kost
0	Huur vervalt, er komt niets binnen	Nog niets
5	Informele herinnering per e-mail of bericht	0 euro
15	Aangetekende ingebrekestelling met de maanden, het totaal en een termijn	9,85 euro port, 11,49 met ontvangstbewijs; de interest begint te lopen tegen 4,50% per jaar, 3,38 euro per maand op 900 euro
30	Tweede maand vervalt; stel een schriftelijk afbetalingsplan voor	0 euro; Vlaanderen publiceert een typeovereenkomst waarbij het OCMW de huurder begeleidt
60 tot 90	Twee of drie maanden open: vraag een verzoening bij de vrederechter	Gratis; een eenvoudig verzoek op de griffie
90 en later	Vordering bij verzoekschrift: betaling, ontbinding en uithuiszetting	50 euro rolrecht; de partijen worden binnen 15 dagen na inschrijving opgeroepen; de griffier stuurt een afschrift van het verzoekschrift naar het OCMW van de huurder; de rechter probeert altijd eerst te verzoenen
Vonnis plus één maand	Vroegste uithuiszetting, één maand na de betekening van het vonnis	Kosten van de deurwaarder
5 jaar	Oudere achterstal verjaart, maand per maand	De maanden die je nooit gevorderd hebt

De interestlijn is bewust klein. Op 900 euro brengt de wettelijke rentevoet je 3,38 euro per maand op, dus wachten wordt niet door interest vergoed. Wat wachten wel oplevert, is een grotere hoofdsom: 1.800 euro na twee maanden, 2.700 na drie, tegenover een huurwaarborg die het decreet begrenst op drie maanden huur en waar je niet eenzijdig aan kunt. De waarborgrekening wordt alleen vrijgegeven met een schriftelijk akkoord dat ten vroegste bij het einde van het huurcontract wordt opgesteld, of met een kopie van een rechterlijke beslissing (art. 37), en je eigen aanspraak erop verjaart één jaar na het einde van het huurcontract.

Schrijf de ingebrekestelling uit je administratie, niet uit je hoofd

De brief moet de maanden en het bedrag noemen. Een verhuurder die de huur in een spreadsheet bijhoudt, schrijft ze uit een kolom die voor het laatst klopte toen het rekeninguittreksel werd gedownload, en een huurder die in een maand 600 van de 900 euro betaalde, betwist een brief die zegt dat die maand onbetaald is. De rechter legt de brief naast de rekeninguittreksels; als die twee niet overeenkomen, verliest de brief.

De eerste gemiste huur is dus om twee redenen de goedkope. De brief kost 9,85 euro op dag 15 en dezelfde 9,85 euro op dag 90, maar op dag 15 gaat ze over één maand en heeft de huurder het geld nog. En een ingebrekestelling uit een afgepunte administratie overleeft de zitting; een uit een gevoel over wie wat betaalde niet.

Wat UnitDesk hier registreert

Elk huurcontract in UnitDesk toont welke maanden betaald, gedeeltelijk betaald of open zijn, met het bedrag per maand, omdat de geïmporteerde banktransacties aan het huurcontract gekoppeld worden. Voor de ingebrekestelling neem je die lijst over. Bij het einde van het huurcontract registreer je een inhouding op de huurwaarborg voor onbetaalde huur, met de reden, zodat de afrekening klopt met wat er nog openstond. UnitDesk int geen huur; het volgt op wat er op je rekening binnenkomt. De wet achter elke stap staat in de gids Huurder betaalt niet: wat nu?.

Bronnen

• bpost, praktische gids voor particuliere zendingen vanaf 1 januari 2026 (aangetekend België, 0 tot 50 g: 9,85 euro) en tarieven voor particulieren (ontvangstbewijs: 1,64 euro).
• Burgerlijk Wetboek, Boek 5, wet van 28 april 2022: art. 5.83 (sancties en de voorafgaande ingebrekestelling), art. 5.90 (ontbinding bij een voldoende ernstige niet-nakoming), art. 5.240 (verwijlinteresten tegen de wettelijke rentevoet vanaf de ingebrekestelling).
• Wettelijke rentevoet 2026: 4,50% in burgerlijke zaken, overzicht van de wettelijke interest op Lawbase.
• Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, geconsolideerde tekst op Codex Vlaanderen: art. 37 (waarborg van hoogstens drie maanden, vrijgave met schriftelijk akkoord of rechterlijke beslissing), art. 40 (ontbinding als een partij zijn verplichtingen niet nakomt), art. 43 (de vrederechter neemt kennis van elk huurgeschil, ongeacht het bedrag), art. 45 (vordering bij verzoekschrift, oproeping binnen 15 dagen), art. 46 (de griffier meldt elke vordering tot uithuiszetting aan het OCMW), art. 47 (de rechter probeert altijd te verzoenen), art. 48 (uithuiszetting één maand na de betekening van het vonnis).
• Oud Burgerlijk Wetboek, art. 2277: huur verjaart na vijf jaar.
• Hoven en rechtbanken, het vredegerecht: de verzoeningsprocedure is gratis, rolrecht 50 euro.
• Vlaamse overheid, typeovereenkomst over de afbetaling van de huurachterstal en de begeleiding van de huurder door het OCMW, bijlage bij het besluit van 3 mei 2019.
• Test-Aankoop, huurder betaalt niet in Vlaanderen: in de praktijk twee of drie maanden achterstal.